Спори щодо поновлення договорів оренди землі дедалі частіше виходять за межі формального тлумачення норм і торкаються фундаментального балансу між правами орендаря та волею власника земельної ділянки, у яких формальна логіка сторін вступає в конфлікт із реальними межами правового регулювання.
Саме така колізія стала предметом розгляду КЦС ВС, який передав відповідну справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою конкретизації підходів щодо визначення строку дії договору оренди та меж реалізації переважного права, що свідчить про відсутність усталеного підходу та необхідність уточнення критеріїв правозастосування.
У центрі спору – визначення моменту початку перебігу строку дії договору оренди та правові наслідки завершення строку в період дії спеціальних норм воєнного стану. Законодавчо закріплений механізм автоматичного поновлення договорів оренди землі мав чіткі часові межі та діяв до 19 листопада 2022 року. Відтак він не може застосовуватися до договорів, строк яких спливав після цієї дати, незалежно від очікувань орендаря. Крім того, переважне право не є абсолютним і не позбавляє власника земельної ділянки свободи розпорядження своїм майном. Надсилання пропозиції про поновлення договору, навіть на економічно вигідніших умовах, не створює автоматичного правового наслідку у вигляді продовження оренди, якщо орендодавець не виявив відповідної волі. Оцінка таких дій неминуче пов’язана з принципом добросовісності, але не підміняє вимоги про взаємну згоду сторін. Тому це не завжди можна кваліфікувати як порушення переважного права.
Отже, очікувані висновки ВП ВС мають сформувати єдині підходи для правозастосування у сфері орендних земельних відносин, визначивши, за яких умов переважне право орендаря підлягає захисту, а за яких не може обмежувати волю власника земельної ділянки. Такий підхід сприятиме формуванню збалансованої та прогнозованої судової практики, що є критично важливим для стабільності ринку землі.
SENSUM Law Firm системно досліджує правові позиції Верховного Суду та їх значення для формування єдиних підходів у земельних правовідносинах, надаючи клієнтам професійну правову підтримку з урахуванням актуальної судової практики.
SENSUM. All rights reserved.