Зміна власника земельної ділянки нерідко стає підставою для спорів між новим і попереднім власниками та орендарем
При цьому проблема зазвичай полягає не в самому переході права власності, а в неналежній комунікації між сторонами та помилковому розумінні правових наслідків такого переходу.
Законодавство виходить із принципу правонаступництва: відповідно до ст. 514 Цивільного кодексу України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в тому обсязі і на тих умовах, які існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Це означає, що новий власник земельної ділянки набуває прав орендодавця без необхідності переукладення договору оренди, а орендар не має права в односторонньому порядку відмовитися від його виконання або змінити умови договору у зв’язку зі зміною власника.
Окремої уваги заслуговує питання орендної плати. Право вимагати її сплати переходить до нового власника разом з іншими правами орендодавця. Водночас закон встановлює обов’язок нового власника повідомити орендаря про набуття права власності та надати інформацію для належного виконання договору. Це передбачено ч. 3 ст. 148-1 Земельного кодексу України. Новий власник має зробити це протягом одного місяця з дня державної реєстрації свого права власності. Повідомлення повинно бути письмовим і містити кадастровий номер, дані нового власника, адресу для листування та реквізити для сплати орендної плати.
На практиці саме порушення цього обов’язку часто стає джерелом конфліктів. Несвоєчасне повідомлення може призвести до здійснення платежів за старими реквізитами, спорів щодо належного кредитора та належного виконання умов договору, що своєю чергою потребує додаткового правового врегулювання. Саме тому після переходу права власності важливо не лише зареєструвати відповідні зміни, а й забезпечити належне юридичне оформлення комунікації нового власника ділянки з орендарем.
SENSUM Law Firm надає професійний юридичний супровід у сфері земельного та аграрного права, забезпечуючи ефективне врегулювання земельних спорів та захист прав власників і користувачів земельних ділянок.
SENSUM. All rights reserved.