Оренда землі: як відсутність істотної умови впливає на чинність договору

Чи достатньо відсутності істотної умови в договорі оренди землі для визнання його недійсним?

У подібних спорах важливо насамперед визначити, йдеться саме про недійсність правочину чи про неукладеність договору.

Згідно зі ст. 638 ЦКУ договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов. Водночас ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначає істотні умови договору оренди землі: об’єкт оренди; дата укладення та строк дії; орендна плата із зазначенням її розміру, умов розрахунків та відповідальності за її несплату.

Відсутність згоди щодо істотних умов свідчить про неукладеність договору, що становить зовсім іншу правову конструкцію, ніж недійсність правочину. ВП ВС у справі № 145/2047/16-ц від 16.06.2020 наголосила, що неукладений договір не може бути визнаний недійсним, тому наслідки недійсності до нього не застосовуються.

Окремо потрібно враховувати, що перелік істотних умов змінювався, тому оцінювати зміст договору необхідно за редакцією законодавства, чинною на момент його укладення. Зокрема, показовою є постанова ВС у справі № 906/1314/21 від 23.11.2023, де суд прямо зазначив, що застосування редакції закону, чинної на момент розгляду спору, замість редакції, яка діяла на момент укладення договору, є помилковим.

Інша ситуація — коли договір укладено, але його зміст на момент вчинення не відповідав вимогам закону. У такому разі застосовуються положення ст. 203, 215 ЦКУ щодо недійсності правочину. При цьому суд має встановити наявність невідповідності закону саме на момент укладення договору та з’ясувати, чи порушує вона права позивача. Судова практика не підтримує підхід, за якого будь-яка формальна неточність автоматично призводить до недійсності договору.

Отже, відсутність певної умови в договорі сама по собі не означає його недійсності: необхідно встановити, чи була відповідна умова істотною на момент укладення. Якщо істотних умов не було погоджено, це вже питання укладеності договору, а не його недійсності. Тому під час оскарження договору важливо правильно визначити правову природу порушення, врахувати редакцію законодавства, чинну на момент укладення договору, та обрати належний спосіб захисту.

SENSUM Law Firm надає комплексний юридичний супровід у сфері земельних відносин, забезпечуючи ефективне врегулювання спорів і захист прав власників та користувачів земельних ділянок.