31.03.2020 року Верховною Радою України було прийнято у другому читанні проект Закону №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі «Закон №2178-10»). Ситуація, яка склалася навколо прийняття цього законопроекту є досить неоднозначною, починаючи із початку прийняття цього закону й закінчуючи його прийняттям на третьому позачерговому засіданні Верховної Ради.
Після прийняття Закону №2178-10 багато експертів, політичних сил та пересічних громадян виступило із заявами про те, що розпродаж української землі розпочато. Крім того, масла у вогонь підливає ще й те, що відсутній офіційний текст Закону №2178-10, а на офіційному сайт Верховної Ради України доступний до аналіз лише текст порівняльної таблиці Закону №2178-10 до другого читання.
Перед початком аналізу Закону №2178-10, хочеться згадати Рішення ЄСПЛ «Зеленчук та Цицюра проти України» від 22.05.2019 року, яке на мою думку, стало однією із передумов запровадження ринку землі та його початок саме із земель сільськогосподарського призначення приватної власності. Нагадаємо, що ЄСПЛ визнав довготривалий мораторій на продаж земель с/г призначення таким, що порушує права людини на вільне розпорядження своєю власністю. Крім того, рішення ЄСПЛ набрало законної сили, а Україна зобов’язана вжити заходів щодо скасування мораторію та запровадження можливості для громадян розпоряджатися своєю власністю.
Аналізуючи положення порівняльної таблиці Закону №2178-10 до другого читання спробуємо надати відповідь на деякі запитання та міфи, що існують у суспільстві щодо відкриття ринку землі. Ми опустимо усі політичні та економічні деталі, а зупинимося лише на аналізі тексту Закону №2178-10.
Міф 1: Закон №2178-10 передбачає розпродаж української землі
Як би це дивно не звучало, але сам по собі Закон №2178-10 не передбачає продажу української землі, а лише встановлює правила та умови за якими, землі сільськогосподарського призначення можуть бути продані. Крім того, слід звернути увагу на етапи запровадження ринку землі, які на сьогодні запропоновані у Законі №2178-10. Запуск ринку землі планується на 1 липня 2021 року та буде складатися виключно із земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності громадян. При цьому продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється. З наведеного вбачаться, що надання права громадянам України, власникам підмораторних земель с/г призначення здійснити відчуження належного їм нерухомого майна є логічним і необхідним кроком.
Міф 2: Українську землю скуплять іноземці та великі агрохолдинги
Одним із досить популярних міфів та побоювань є можливість іноземців придбавати земельні ділянки с/г призначення. Однак, як слідує із тексту Закону №2178-10 набувати право власності на землі с/г призначення можуть виключно:
- громадяни України,
- юридичні особи створені і зареєстровані за законодавством України та учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
- держава та територіальні громади.
При цьому слід відмітити, що в Законі №2178-10 встановлені чіткі обмеження для іноземців та іноземних юридичних осіб, які не можуть набувати земельні ділянки с/г призначення у власність до проведення референдуму. Юридичні особи створені і зареєстровані в Україні зможуть придбати земельні ділянки с/г призначення лише з 2024 року та не більше 10 тис. га.
Разом з тим, незалежно від результату референдуму забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
З наведеного вбачається, що у запропонованому Законі №2178-10 до проведення референдуму серед покупців не може бути іноземців та іноземних юридичних осіб, а це питання може бути вирішено тільки на референдумі, де громадяни мають висловити свою думку та визначити подальшу долю ринку землі в Україні. Відтак, іноземці та великі іноземні агрохолдинги не зможуть скупити українську землі, якщо цього не захочуть самі українці.
Міф 3: Земельні ділянки будуть скуплені олігархами з використанням підставних осіб
Серед дуже поширених міфів щодо запровадження ринку землі є побоювання щодо тотального придбання земельних ділянок у селян олігархами. Аналізуючи положення Закону №2178-10 можна побачити опис механізму продажу земельних ділянок на першому етапі, який є досить зарегульованим, починаючи від кількості земельних ділянок в одні руки, закінчуючи до порядку проведення розрахунків та укладення договорів на відчуження земельних ділянок.
Так, Законом №2178-10 запропоновано, що громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га; у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів.
При цьому, встановлюється відповідний контроль та перевірка покупця на відповідність вимогам Закону №2178-10, щодо обсягу земельних ділянок. Наразі, порядок перевірки та методика його проведення є не розробленою та має бути підготовлена КМ України.
Крім того, Законом №2178-10 встановлюється вимоги до порядку проведення розрахунків за угодам щодо відчуження земельних ділянок за цивільно-правовими договорами, які мають бути здійснені виключно у безготівковій формі. У додаток до цього, слід зазначити, про мінімізацію ризику «підставних осіб», оскільки для купівлі земельної ділянки с/г призначення, покупець має надати документи, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається земельна ділянка.
З наведеного вбачається, що у запропонованому Законі №2178-10 передбачені положення щодо нівелювання вищевказаних ризиків, у тому числі щодо купівлі земельних ділянок на підставних осіб та концентрації більше ніж 100 га. На скільки ефективними будуть заходи перевірки покаже час та запропоновані методи та правила перевірки, однак може сказати про те, що придбати земельну ділянку буде на так і просто.
Міф 4: Українська земля буде придбана за безцінь
Вказаний міф є досить оціночним, оскільки на вартість с/г землі впливає дуже багато факторів, які у свою чергу чомусь багатьма не враховуються. При цьому питання чи має держава при нормальних ринкових відносинах втручатися у ціноутворення залишається без відповіді. Так, у Законі №2178-10 встановлено мінімальну ціну продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), яка не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку до 01.01.2030 року.
Враховуючи те, що на першому етапі перш за все будуть продаватися саме такі земельні ділянки, початкова (стартова) ціна є логічною, яка крім того використовується при обрахунку орендної плати за договорами оренди земельних ділянок.
Міф 5: Банки за борги відберуть земельні ділянки та продадуть контрольованим особам
Вказаний міф про Закон № 2178-10 є досить популярним та дуже часто згадувався народними депутатами під час його обговорення та голосування. Разом з тим, слід відмітити, що деякі аспекти можуть бути втілені на практиці, враховуючи те, що ринок на першому етапі буде відкрито виключно для фізичних осіб. Особи, які мають кредитну заборгованість перед банками можуть за рахунок земельної ділянки її погасити, або банк може почати процедуру звернення стягнення у виконавчому провадженні на не підмораторне майно.
Разом з тим, слід зазначити, що в Законі №2178-10 передбачена можливість банків стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Однак, такі ділянки фінустанови повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.
Вказані положення Закону №2178-10 встановлюють чіткі правила гри для фінустанов, які мають бути дотримані та мінімізують ризики передання земельних ділянок контрольованим особам.
Насправді міфів про відкриття ринку землі є дуже багато, і дуже часто вони пов’язані з тим, що більшість людей у них вірить, однак для їх повної руйнації та надання простого й нормального аналізу прийнятого Закону №2178-10 вважаємо за необхідно зазначити декілька фактів про цей закон, які дозволять зорієнтуватися з тим, що відбудеться із українською землею:
- Мораторій на продаж землі с/г призначення все ще діє до 01.07.2021 року. Ще нічого не можна продавати, укладати угоди на майбутнє та ін.;
- З 2021 року до 01.01.2024 року буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. З 01.01.2024 року обмеження становитиме до 10 тис га в одні руки;
- З 2021 до 01.01.2024 року право на покупку землі буде тільки у фізосіб. Юридичним особам забороняється купувати землю сільськогосподарського призначення.
- Іноземці та іноземні компанії не мають права купувати українську землю – питання буде вирішуватись на референдумі.
- Іноземцям заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму.
- Передбачене переважне право орендаря на купівлю землі зберігається.
Орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу. Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.
- Банки зможуть стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки фінустанови повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.
- Мінімальна ціна – не менше нормативної грошової оцінки. До 2030 року.
- Продаж державної та комунальної землі заборонений.
На останок.
Опускаючи порядок прийнята та політичну напругу навколо Закону №2178-10 слід сказати про те, що започаткування фундаменту щодо старту ринку с/г землі в України є кроком вперед. Однак, слід звернути увагу, що перехідними положеннями передбачено завдання для КМ України прийняти низку нормативних актів спрямованих на забезпечення виконання та реалізацію вказаного закону. Від їх якості буде залежати й правила гри на ринку землі, це стосується заповнення та ведення публічної кадастрової карти, ведення реєстру речових прав та перенесення інформації про права зі старих реєстрів, методів контролю за покупцями та продавцями на ринку та ін.
Щодо аналізу Закону №2178-10 слід відмітити, що він не є досконалим та вивіреним з точки зору юридичної техніки та правил законотворення. Існує ряд недоліків та зауважень щодо формулювань у самому тексті закону, які в подальшому обов’язково мають бути виправлені. Крім того, не слід забувати про те, що якщо ефективні засоби та механізми запровадження ринку землі не будуть створені до липня 2021 року, початок роботи ринку землі може бути відтерміновано, як це вже було із Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме мано та їх обтяжень».
Враховуючи наші сьогоднішні реалії політичну та економічну ситуації в країні, юридичній спільноті та фахівцям у галузі земельного та аграрного права необхідно активно долучитися до розробки якісних та ефективних нормативних актів, для того, щоб запровадження та реалізація ринку землі максимально враховував інтереси власників землі с/г призначення – громадян України.
Автор статті: Дмитро Навроцький
Адвокат, Керівник практики аграрного та земельного права АО SENSUM
Зателефонуйте нам СЬОГОДНІ
Sensum, бульв. Лесі Українки, 7-А, оф. 54
01133, м. Київ
SENSUM. All rights reserved.