Нерухомість

by admin / 18 Листопада 2019 / Published in ua

Гіркий досвід попередніх років та проблеми із новобудовами, які виникають після їх придбання на етапі введення в експлуатацію чи отримання поштової адреси, змушують покупців все частіше звертатися до кваліфікованих спеціалістів з метою проведення перевірки нерухомості на первинному ринку.

Не зважаючи на велику кількість нових online сервісів, які дозволяють покупцю самостійно здійснити перевірку новобудови чи забудовника не виходячи з дому, дуже часто в такій ситуації потенційні покупці не звертають уваги на незначні проблеми, які у майбутньому можуть «дорого» коштувати.

Враховуючи досвід у здійсненні комплексної перевірки нерухомості як на первинному, так і на вторинному ринках спробуємо проаналізувати основні аспекти та знайти збалансований алгоритм дій під час перевірки.

У першу чергу, потрібно почати із вибору новобудови та познайомитися із відділом продажу, як то кажуть провести «розвідку боєм». При зверненні до відділу продажу необхідно скласти своє враження про майбутнього забудовника та продавця, отримати максимум інформації про майбутній об’єкт будівництва. У нагоді можуть стати буклети, презентації, схеми фінансування, проекти майбутніх договорів, документи на будівництво тощо. На нашу думку, на цьому етапі необхідно оцінити готовність продавця бути відкритим перед вами та зміст наданої вам інформації.

Отримана на першому етапі інформація та документи допоможуть в наступних етапах перевірки, зокрема документальному. І тут, краще почати з перевірки одного із головних активів без якого не може бути почато будь-яке будівництво це земельна ділянка. За допомогою отриманого вами кадастрового номеру земельної ділянки здійснюємо її пошук та перевірку на Публічній кадастровій карті (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta), зокрема перевіряємо власника, наявність будь-яких обмежень та обтяжень. Враховуючи отриману вами інформацію слід перейти до перевірки титулу на земельну ділянку майбутнього продавця (власність, оренда, суборенда чи суперфіцій). Отримавши інформацію про документи на підставі яких забудовник використовує земельну ділянку, слід перевірити наявність рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про передання такої земельної ділянки у користування чи власність.

Вже на цьому етапі можна зробити висновок про те, чи потрібно вам продовжувати витрачати свій час. Якщо зібрана інформація відповідає дійсності та не містить недоліків, необхідно перевірити договір оренди/суборенди/суперфіцій (якщо використання земельної ділянки здійснюється на їх підставі). Основну увагу потрібно звертати на істотні умови договору оренди землі, а також уважно перевірити попередньо отриману вами інформацію кадастровий номер земельної ділянки, площу земельної ділянки, строк оренди, цільове призначення земельної ділянки.

Наступний етап передбачає перевірку документації на будівництво, зокрема наявність відповідних дозволів та декларацій (на виконання будівельних чи підготовчих робіт), містобудівних умов та обмежень, технічних умов. Цю інформацію можна перевірити на офіційному сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України (https://dabi.gov.ua) у розділі реєстр дозвільних документів. Якість та змістовність перевірки буде залежати від ефективності самого першого етапу ознайомлення із забудовником та отримання необхідної інформації та документів.

Отримавши інформацію про замовника будівництва, забудовника та підрядника(ків) переходимо до їх перевірки. Тут у потенційного інвестора (покупця) безліч відкритих та доступних ресурсів. Однак, свою увагу потрібно зосередити на наступному:

наявність інформації про учасників будівництва в ЄДРЮОФОПГФ (на офіційному сайті Міністерства юстиції України https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch);
відсутність у такої юридичної особи процесу ліквідації;
розмір статутного капіталу;
перелік засновників;
наявність відповідних дозволів та ліцензій (на офіційному сайті Державної архітектурно- будівельної інспекції України (https://dabi.gov.ua);
судові провадження (на офіційному сайті Судова влада України (https://court.gov.ua/).

Судова перевірка учасників будівництва є одним із ключових етапів, оскільки як показує практика та досвід, бездоганні документи та інформація на вищезгаданих етапах перевірки втрачають свою значимість у разі наявності судових проваджень, здебільшого кримінальних та адміністративних.

З останніх 10-ти перевірок, які проводилися спеціалістами Адвокатського об’єднання «Сенсум», перевірку на цьому етапі пройшли лише 3 забудовника, у яких не було судових проваджень.

Завершальний етап перевірки залежить від стадії на якій перебуває будівництво. Якщо ваша перевірка здійснюється до введення об’єкта будівництва в експлуатацію, то цих дій буде достатньо для того, щоб визначитися із подальшою інвестицією, але якщо ви плануєте інвестувати на стадії введення об’єкту будівництва в експлуатацію або після введення в експлуатацію, то вам необхідно ще зробити декілька незначних перевірок. У нагоді можуть стати як online сервіси, так і офіційний сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції України (https://dabi.gov.ua) де потрібно перевірити наявність або сертифікату або декларації про готовність об’єкту до експлуатації.

Якщо проведена вами перевірка відповідає вашим очікуванням і ви перебуваєте на етапі підписання договору, необхідно ще раз усе зважити та зосередити увагу на наступному:

умови договору: момент передачі прав власності, матеріальну відповідальність сторін, чіткі терміни завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов’язки сторін та ін.
наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
репутація суб’єктів будівництва;
досвід будівництва подібних об’єктів;
повноваження підписантів;
обмеження при підписанні договорів.

На останок, у свої практиці ми намагаємося дати майбутньому інвестору максимум інформації про майбутній об’єкт інвестування і в цьому дуже часто допомагає репутація суб’єктів будівництва. На багатьох форумах в мережі Інтернет можна перевірити інформацію про забудовника, його досвід, методику та якість будівництва, роботу комунікацій, стан будинку після 2-3 років експлуатації, роботу обслуговуючої компанії тощо. Оскільки що буде після завершення будівництва спрогнозувати важко, у більшості випадках, отримана інформація показує інвестору, що його може очікувати після підписання договору, реєстрації права власності та експлуатації об’єкта.

При виборі об’єкта інвестування завжди слід пам’ятати одне правило «Сім раз відміряй – один раз відріж». Якщо після самостійної перевірки у вас залишилися сумніви слід звернутися до спеціалістів для повторної перевірки та аналізу, які допоможуть вам зробити остаточний вибір, захистити та не втратити свою інвестицію.

Автори статті: ВІТАЛІЙ ЖАДОБІН
Дмитро Навроцький

Виталий Жадобин